[부동산]잔금지급전 오피스텔, 아파트 분양계약을 해제하는 방법_부산부동산전문변호사

신유경변호사
2024-06-26
조회수 88


안녕하세요 부산부동산전문변호사 신유경변호사입니다

오피스텔 또는 아파트 분양계약을 체결하였으나 

개인적인 사정으로 인하여 잔금을 마련하지 못하였거나

잔금 지급 전 잔금을 지급하지 않고 분양계약 해제를 원하는 경우가 있습니다.

이러한 경우에 오피스텔 분양계약을 해제하는 여러 방법에 대해 알아보고자 합니다







ㅁ 유리하게 계약 해제하는 방법1 - 입주지연 등 분양사의 귀책사유 



오피스텔 분양계약서에서 규정하는 통상적인 계약해제 조항에는

수분양자(계약자)가 아닌 분양사(시행사 등)의 귀책사유가 있는 경우

계약자가 계약을 해제할 수 있고, 

이러한 경우에 분양사로부터 오히려 위약금 등을 지급받고 

계약을 해제할 수 있는 경우가 있습니다


그 중에서도 가장 자주 발생하는 경우는 

"입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 계약을 해제할 수 있다"는

입주지연 귀책사유로 인한 해제조입니다



입주지연을 귀책사유로 하여 계약해제를 통보하는 경우

분양계약당시 고지받은 입주예정일로부터 3개월이 지난 이후

또는 3개월이 지나지 않았지만 입주예정 안내문 등을 수령하여

3개월 내에 입주가 불가능한 사실이 확인된 경우

계약해제를 통보할 수 있습니다

계약해제는 내용증명 또는 소장의 송달을 통해 통보할 수 있습니다.



입주지연을 근거로 계약을 해제하는 경우

계약자는 분양사로부터 위약금(통상적으로 총 분양대금의 10% 상당, 다만 개별 계약내용에 따라 달라질 수 있습니다) 및 지금까지 납부한 계약금, 중도금 등 전액을 반환받고 

계약을 해제할 수 있게 됩니다




입주지연을 근거로 계약을 해제하는 경우 중요한 점은

입주가 가능하기 이전에 계약해제를 "통보"하여야 한다는 점입니다

계약해제를 통보하지 않고 입주가 가능하게 되면

계약해제가 불가능할 수 있습니다




ㅁ 유리하게 계약 해제하는 방법 2 - 설계변경으로 인한 계약해제



오피스텔 또는 아파트를 시공하는 과정에서 설계변경이 발생하였는데

실제 시공된 현장이 처음에 설명받은 현장과 크게 차이가 나서

계약 해제를 원하는 경우가 있습니다


이러한 경우에 사정변경을 이유로 계약을 해제할 수 있고,

계약해제가 인정된다면 계약금, 중도금 등을 돌려받을 수 있습니다


다만, 사정변경이 인정되기 위하여서는

공급면적이 30% 가량 감소되는 등

사소한 부분의 변경이 아니라 

계약을 해제할 정도의 사정변경이 있었던 점을 입증하여야 합니다


이러한 경우에 분양사의 귀책사유가 인정되는 경우

위약금 및 기지급 계약금, 중도금 등을 반환받고 계약을 해제할 수 있게 됩니다




ㅁ 일부 손해를 감수하고 계약을 해제하는 방법


일부 손해를 감수하더라도 계약 해제를 원하는 경우가 있습니다

이러한 경우에는

  1. 분양사와 합의

  2. 중도금 지급전 계약해제 통보하는 경우

  3. 중도금, 잔금 등 미지급으로 인하여 계약해제 통보를 받는 경우

를 통해 계약을 해제할 수 있습니다



1의 경우에는 합의 내용에 따라 일부 손해를 감수하여야 하는 경우가 있고

2의 경우에는 계약금 상당의 손해가 예상됩니다(구체적인 내용은 분양계약에 따라 다를 수 있습니다)

3의 경우에는 계약금 및 중도금 대납이자 등의 손해가 발생할 수 있습니다


그러나 1~3.의 경우에도 불구하고

중도금을 지급하였고, 잔금미지급 상태에서 계약해제를 원하는 경우에는

계약해제 그 자체가 어려울 수 있고

이러한 경우에는 계약 전반의 과정을 살펴

계약해제 요소가 없는지 확인하여 법정해제권 등을 행사하여야만

계약해제가 가능할 수 있습니다




분양계약을 체결하였더라도 

자금사정의 변경, 경제사정의 변경, 기타 개인사유 등으로 인하여

계약을 해제하여야 하는 경우 또는 상황에 따라 취소가 가능한 경우가 있을 수 있습니다


계약체결 경위 및 계약서 분석을 통해

계약해제 사유를 확인하여

소송 또는 합의를 통해 계약을 해제할 수 있게 됩니다



더 궁금한 점이 있으신 경우

홈페이지 상담 게시판 또는 전화상담(010-3186-7656)을 이용해주세요

감사합니다







 

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