최신법률정보[부동산] 계약파기, 배액배상, 가계약금의 의미 총정리_부산부동산변호사

신유경변호사
2021-03-08
조회수 10316


안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다.

최근 계약파기시 배액배상 등의 문제에 대해 상담이 많아서

그동안 정리하지 못했던

계약금 배액배상, 계약파기와 관련한 분쟁에 대해 정리해보려고 합니다~

배액배상 및 가계약금 등 부동산 매매계약 계약금 관련분쟁을 이 글로 쉽게 해소하실 수 있기를 바랍니다 :)





§ 계약해제시 반드시 배액배상(2배) 해야하는지


= 아닙니다. 계약서를 어떻게 자신에게 유리하게 쓰느냐에 따라

배액배상보다 더 받을수도 있고,

또는 해제하면서 한 푼도 주지않을 수도 있습니다



1.

'계약금 배액배상'이 이제는 하나의 부동산 거래의 명제가 되어서

계약을 해제할 때 반드시 배액배상을 해야 한다고 생각하기 쉽습니다.

그러나 부동산 계약을 해제하더라도 반드시 배액배상을 할 필요가 없고,

한편으로 배액배상이 아니라 3배, 4배 배상을 받을 수 있기도 합니다.

이것은 모두 '부동산 매매계약서'를 어떻게 작성하느냐에 따라 달라집니다.

매매계약서가 그만큼 중요합니다!



2. 왜 계약해제할 때 계약금의 2배를 반환하는 것이 '법칙'이 되었을까


'계약을 파기하는 사람이 계약금의 2배(배액)를 돌려주어야 한다'는 것은

부동산 거래 관행이 아니라 법규정에 의한 것입니다.

구체적으로 배액배상의 근거규정은 민법 제565조 제1항(해약금) 규정에 근거하고 있습니다.


"민법 제565조 제1항 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때 까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"


여기에서 '배액을 상환'하는 것으로 규정하고 있기 때문에

계약을 해제하고 싶을 때 2배를 반환하고 계약을 해제하고 있는 것입니다.


이러한 규정이 부동산 매매계약서에 별도로 규정되어 있는 사례도 있는데,

이 때 부동산 매매계약서에는 (일반적으로 부동문자로) 아래와 같이 기재되어있습니다.

매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.


그런데 위 두 경우의 실질적인 내용은 '배액배상을 하고 계약을 해제할 수 있다'는 것이더라도

나중에 법적분쟁이 생겼을 때에는 해결이 달라질 수 있습니다.

'이행의 착수할 때 까지', '중도금 또는 잔금을 지불하기 전까지'의 의미의 해석이 달라지고,

부동산 매매계약서에 계약해제조항을 두는 경우에는

당사자사이의 약정(약속)에 의한 해제방법이기 때문에

배액배상이 아니라 3배, 4배 배상을 할 수도 있고,

해제가 가능한 시기에 관하여서도 조정할 수 있기 때문입니다.


3.

그래서 계약해제가 예상된다면, 이 조항을 자신에게 유리하게 정확하게 작성해두는 것이 중요합니다.

왜냐하면 민법상 해약금 조항은

규정을 보더라도 '당사자간에 다른 약정이 없는 한' 적용되는 것이기 때문에

당사자 사이에 매매계약서에 계약해제 약정을 한다면

그것이 해약금 조항에 우선하기 때문입니다.

그래서 매매계약서를 잘 작성한다면

자신에게 유리하게 계약을 해제할 수 있는 권리를 가질 수 있게 됩니다~




§ 가계약금, 계약금, 위약금, 해약금 계약용어구별



계약을 체결하면서 사용하게 되는

가계약금, 계약금, 위약금, 해약금 등의 용어는 유사해보이지만

법적으로는 그 의미가 크게 다릅니다.


- 계약금

먼저, 계약금은 계약을 체결할 때 매매대금의 일부를 선지급하는 것을 의미합니다.

가계약금의 경우에도 명칭이 '가계약금'이기는 하지만

실질적으로는 계약의 체결을 위해 증거금으로서 지급하는 금원이기에

법원은 가계약금을 계약금과 같은 성격을 가진 금원으로 보고 있습니다.

이 때 가계약금 또는 계약금은 계약이 성립되었음을 증명하는 증거금(증약금)이라고 볼 수 있습니다.

다만 가계약의 경우는 실무상에서 계약금과는 조금 다른 의미로 사용되고 있어서

아래에서 자세히 설명드리겠습니다.


따라서 계약금의 경우에는 해제를 하려면

1. 당사자 사이에 정한 대로(부동산 매매계약서 기재내용에 따라) 하거나,

2. 약정이 없다면 민법 해약금 규정에 따라 배액배상

을 하여야 합니다.

문제가 되는 것은 액수와 시기인데,

액수는 계약금으로 정한 총액을 기준으로 배액배상 해야 합니다

(만약 계약금 2천만 원 중 1천만 원만 입금하였다고 해도, 계약해제하려면 2천만원의 배액인 4천만 원 배액배상해야합니다)


그리고 시기는 민법 해약금 규정에 따르면 '이행의 착수할 때 까지' 배액배상을 지급하고 해제가 가능합니다.

당사자간에 약정을 할 때에는 자신에게 유리하게 하는 것이 훨씬 좋습니다(중도금 지급전까지는 중도금을 지급하지 않는다는 특약을 하는 등의 방법으로)


그런데 이 때 이행의 착수라는 것은 일반적으로 '중도급 지급시'까지이고

그래서 중도금을 지급하면 계약해제가 불가능하다는 말이 나왔습니다.


그런데 판례에 따르면, 매수인이 중도금 지급하기 전에

매도인이 계약해제 의사표시 한 경우에는 '특별한 사정'이 있다고 보아

매수인이 중도금 임의로 지급하였더라도 계약해제 인정한 사례가 있습니다

(케이스마다 달라질 수 있어서 사실관계 정확한 확인을 위해 따로 문의주시기 바랍니다)



- 가계약금

최근 가장 논의가 많은 주제이기도 합니다

가계약금도 계약금의 성격이라서 배액배상해야 해제할 수 있느냐는 문제는

'계약의 내용을 얼마나 구체적으로 정하였는지'에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.

만약 계약금, 매매대금 등 계약의 구체적인 내용이 제대로 정해지지 않은 상황에서

가계약금 넣었다면 계약 자체가 성립되지 않았다고 보아서 가계약금만 그대로 반환하면 됩니다.

그런데 계약금의 액수 및 매매대금, 지급시기 등 계약의 구체적인 내용이 모두 결정된 상황이라면

가계약금은 더 이상 가계약금이 아니고 계약금이라서

계약서에 명시된 계약금의 배액(일반적으로) 지급해야 계약해제가 가능합니다.

가계약금을 편하게 생각하시는 경우가 많은데

잘 구분하셔서 처리하시고

가급적이면 가계약 대신 제대로 계약하시기를 바랍니다(물론 상황적으로 그게 쉽지않기는 합니다)


- 해약금

해약금은 민법 제565조 제1항에 의해 계약금을 해약금으로 지급하게 되면

계약금이 해약금의 성격을 가지게 되는 것이라고 이해하시면 됩니다.


- 위약금

위약금은 '계약을 위반하였기 때문에 지급하는 금원'을 의미합니다.

따라서 민법 제398조 제4항에 따라 원칙적으로 위약금 약정은 손해배상의 예정(손해배상금으로 지급하기로 예정한 금원)으로 됩니다.

그러나 계약금을 위약금으로서 지급받기 위해서는 별도로 '계약금을 위약금으로 하기로 한다'는 특약이 있어야 합니다.


- 위약벌

위약벌은 일종의 벌금같은 개념으로

손해배상을 하더라도 별도로 추가로 지급해야 하는 금원입니다.

그렇기 때문에 위약벌에 관한 내용을 명확히 약정하지 않을 경우에는

일반적으로 단순한 위약금으로만 인정됩니다.




§ 계약금 관련 분쟁의 해결방법


대표적인 사례들을 통해 계약금 관련분쟁의 해결방법에 대해

설명드리고자 합니다~

물론 가장 좋은 것은 협의에 따른 것이지만 협의가 되지않는 경우에 대해 설명드리려고 합니다.



1. 매도인이 계약해제 의사표시 하면서 배액배상금은 안주려고 하는 경우


이 때에는

(1) 배액아니더라도 적정한 금액 지급받는 것을 협의할 수 있다면 협의액 지급받고 해제해주시면 되고, 매도인의 경우 적정한 금액 지급하고 계약해제하면 됩니다

(2) 협의가 되지 않는다면 소송 제기하시면 배액배상 바로 지급받을 수 있습니다(매수인)

소송기간은 짧게는 3개월에서 6개월 정도 소요되지만

소장접수후부터는 배액배상금에 대한 이자도 발생하여 지급받을 수 있기 때문에

매도인이 배액배상 안해주려고 하면 소송제기하셔서 받으면 됩니다.

소송비용 등은 배액배상금을 고려하여 합리적으로 결정됩니다.



2. 매수인이 중도금 날짜가 되지 않았는데 중도금 입금하여 계약해제 불가능하게 된 경우


이러한 경우 상황에 따라 법적 판단이 다양하게 달라질 수 있지만

매수인이 지급한 금원이 '중도금'이 아니라는 것,

즉 이행의 착수가 없었다는 것 입증하여 계약해제하면 됩니다.


특히 중요한 것은 매도인의 경우에

매수인이 중도금 입금하기 전에

계약해제 의사표시(구체적인 배액배상 액수 등 기재하여)를

문자, 내용증명, 이메일 등 기록이 남는 메시지를 통해 하시는 것입니다.


반대로 매수인의 경우에는 자신이 지급한 금원이 이행의 착수에 해당한다는 것 입증하여 계약을 유지할 수 있게 됩니다.



3. 가계약금 지급했는데 계약해제 하고 싶은 경우


가계약금의 지급경위에 따라

1. 가계약금만 반환

2. 가계약금의 배액배상

3. 계약금의 배액배상


3가지 경우로 나누어 질 수 있습니다.

계약의 구체적인 내용이 결정되었는지 여부가 중요하고

매매대금, 계약금중도금잔금지급시기 등이 결정되었는지를 보고 판단하시면 되고

이 부분에 대해서는 전문가의 판단을 받으시는 것이 좋을 것같습니다(너무 다양한 상황이 존재하기 때문입니다)




계약해제 및 파기 관련 사례들 중 대표적인 케이스만 정리하여 작성해보았습니다~

중도금 및 가계약금등의 경우에는 상황에 따라 크게 법적판단이 달라질 수 있어서

구체적인 상담을 받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.

추가로 궁금한 사항은 댓글 또는 온라인상담게시판을 이용해주세요


감사합니다











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