최신법률정보[부동산] 담보신탁 임대차계약에서 신탁사의 사전동의 받지 않은 경우 사기죄 성립여부_부산부동산변호사

신유경변호사
2023-06-18
조회수 211


안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다

임대차계약을 체결하는 경우 해당 부동산이 담보신탁계약이 체결되어있어서

신탁사가 소유권을 보유하고 임대인이 따로 존재하는 경우가 있습니다.

이 때 임대차보증금을 제대로 반환받는다면 큰 문제가 없겠지만

임대차보증금을 반환받지 못하는 경우 임차인과 임대인 모두에게 문제가 될 수 있습니다.


임차인과 임대인 그리고 공인중개사의 각 입장에서

대처방법에 대해 소개하고자 합니다.




ㅁ 담보신탁이란?


임대차계약에서 부동산 담보신탁이란 일반적으로는

실제 소유자가 신탁사에 부동산을 담보로 제공하는 내용의 신탁계약을 체결하여

대출 등을 실행한 경우를 주로 의미합니다.

이 때 신탁사에게 부동산의 소유권을 이전해주기 때문에

신탁계약 이후 대외적인 소유권은 신탁사가 보유하게 됩니다.



ㅁ 임대차계약체결시 담보신탁된 매물인 경우


담보신탁된 매물에 대한 임대차계약을 체결하는 경우

신탁원부를 반드시 확인하여야 하고

신탁원부에 수탁자(신탁회사)의 동의 등이 필요하다는 문구가 있는 경우

임차인의 입장에서는 수탁자 동의를 받는 것이 유리합니다.


그렇지 않은 경우에는 향후 임대차가 종료되었을 때 신탁회사에 대하여서는

임대차보증금반환을 청구하기 어려울 수 있습니다.



ㅁ 담보신탁 임대차매물에 대하여 신탁사의 사전동의를 받지 못한 경우의 책임


1. 공인중개사


법원은, 담보신탁된 매물에 대해 신탁사의 사전동의를 받지 않아서

임차인이 임대차보증금을 반환받지 못한 경우

이에 관하여 중개대상물에 대한 확인, 설명의무를 위반하였다고 보아

공인중개사의 손해배상책임을 인정하였습니다.


이외에 형사상으로는 공인중개사법 위반, 사기방조 등으로 처벌받은 사례가 있습니다.


2.  임대인


법원은, 임대인에 대하여 담보신탁계약에 따른 우선수익자, 수탁자의 승낙을 받지 않은 채 계약을 체결하고

임대차보증금 반환 자력도 없었던 경우

임대인에 대한 사기범행을 인정하였습니다.


3. 임차인


따라서 임차인은 담보신탁된 임대차목적물에 대하여 임대차보증금을 전액 반환받지 못하는 경우

임대차보증금반환의 민사소송 외에

공인중개사 및 임대인에 대한 민사상 손해배상청구(공인중개사), 형사상 사기, 공인중개사법 위반에 대한 고소 등을 통해 책임을 물을 수 있게 됩니다.




ㅁ 담보신탁된 매물에 신탁사 사전동의 받지못한경우 공인중개사, 임대인의 대처방법



임대차계약 체결 당시 신탁사실을 고지하였으나 신탁회사의 서면 동의 등을 받지 않는 것이 실무상 관행인 경우가 많고,

임대인으로서도 고의적으로 임대차보증금을 반환하지 않는 것이 아니라 부동산경기침체, 전세사기 등으로 인한 신규 임차인을 구하지 못해 일시적으로 임대차보증금을 반환하지 못하게 되었음에도

임차인으로부터 민형사상 법적 청구를 받는 경우가 있습니다.


그러나 신탁원부에 기재된 신탁계약의 구체적인 내용에 따라

공인중개사, 임대인의 경우 형사 무혐의 가능성이 있고,

무혐의 결정이 있는 경우 공인중개사의 민사상 손해배상책임도 부정될 가능성이 높아집니다.


구체적으로 담보신탁의 계약 내용에서

임대권한에 관한 조항들과 사전서면동의 조항이 각자 존재하는 경우

법원은 전체적인 계약 내용을 확인하여 임대인에게 임대권한이 있는지 여부 등을 판단하고 있습니다.


이에 임대인, 공인중개사가 임대차계약체결 당시

신탁회사의 동의를 받지 않았더라도

적법한 임대권한을 보유하였다면

사기죄가 성립되지 않을 수 있는 것입니다.



담보신탁계약의 내용의 분석, 관련 판례를 인용하여

적극적으로 대응한다면

담보신탁으로 인한 사기, 공인중개사법 위반 혐의 등에 대해 충분히 대응이 가능합니다.



개별사안에 따라 구체적인 대응방법이 달라질 수 있습니다.

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