안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다
부동산과 관련한 분쟁이 발생하는 경우
최근 공인중개사를 상대로 하여서도 소송을 제기하는 중개의뢰인들이 많아졌습니다.
그 이유는 대부분 중개의뢰인들이 중개사를 믿고 거래를 하였는데
공인중개사가 부동산 중개수수료를 지급받았음에도 그 의무를 다하지 않았다는 것인데
법원에서 공인중개사의 책임을 인정하는 사례도 늘어나고 있습니다
이 때, 매도인과 매수인이 서로 다른 공인중개사 사무실을 통해 계약을 체결하는 경우
상대방 중개의뢰인에 대하여서는 책임을 부담하지 않는다거나,
혹은 중개수수료를 지급받지 않은 경우에는 중개책임을 부담하지 않는다고
생각하시는 공인중개사분들도 있습니다.
그러나 상대방 중개의뢰인에 대해서도, 그리고 중개수수료를 지급받지 않은 경우에도
중개책임이 발생할 수 있습니다.
또한 법원은 중개인의 손해배상책임의 판단에 있어서
중개인의 주의의무 등을 비교적 엄격하게 판단하고 있기 때문에
단순히 중개인이 알지 못하였다고 해서 책임이 경감되지는 않습니다.
그러나 공인중개사의 입장에서는
적은 수수료를 받고 수십배에 이르는 손해배상금을 부담하게 되는 것이
부당하다는 생각이 들기도 합니다.
그래서 공인중개사가 손해배상등을 청구받았을 때
어떻게 대응하면 좋을지 소개하고자 합니다.
ㅁ 부동산중개업자가 중개의뢰인에 대해 부담하는 의무
법원은,
부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계로 보면서,
따라서, 민법 제681조에 의하여 중개업자가 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고,
공인중개사법에 따라 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다고 판시하였습니다.
그리고 이러한 주의의무의 내용으로
1. 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무
2. 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항
3. 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무 등이 있다고 보았습니다.
(대법원 91다36239)
무엇보다도 최근 공인중개사에 대한 손해배상책임의 발생 근거가 되는 법령은
공인중개사법 제30조 제1항으로
공인중개사법은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 권리관계를 잘못 알려주었다거나, 거래상대방에 대한 권한 확인, 중개대상물의 현황 등을 제대로 확인하지 않고 중개행위를 하는 경우 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
ㅁ 중개수수료를 받지 않은 경우에도 손해배상책임을 부담하는지 여부
법원은,
중개수수료를 받지 않은 경우(일반적으로 매도, 매수 공인중개사가 다를때 상대방에 대하여)에는 민법상 위임계약, 공인중개사법 제25조에 따른 중개대상물의 확인, 설명의무를 부담하지는 않는다고 보았습니다.
그러나 법원은,
중개의뢰인과 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도
부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여
부동산중개업자가 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할
업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 보았습니다.
(대법원 2007다73511)
따라서 매도, 매수 공인중개사 사무소가 다른경우
상대방 중개의뢰인과 직접적인 관계가 없더라도
중개인으로서 주의의무를 다하지 못한다면 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
ㅁ 손해배상청구를 받았을 때 공인중개사의 대응방법
중개의뢰인과 공인중개사 사이의 손해배상청구 사건을 최근 자주 대리하고 있습니다.
그런데 적절히 소송에 대응하지 못한 경우
중개수수료의 약 50배 이상의 책임을 부담하게 되기도 합니다.
그런데 이러한 법원의 판례 취지를 알지 못하는 경우
많은 중개인분들이 단순히
'나는 몰랐다', '나는 중개수수료를 조금밖에 받지 않았으므로 책임이 없다.'
'중개수수료를 받지 않았으므로 상대방에 대해서는 책임이 없다.'는 등으로
책임을 전면적으로 부인하기만하고 체계적인 반박, 답변을 하지 못하는 경우가 많아서
안타까운 적이 많았습니다.
그러나 법원이 공인중개사의 손해배상책임을 인정하는 근거와 계약관계에 대한 법률관계를
잘 이해하게 되는 경우
해당 요건사실이 충족되지 않았음을 주장하거나,
주의의무를 이행한 사실 등에 관하여 면밀히 주장하여 책임을 경감 또는 면제 시키거나
혹은 필요한 경우 상황을 정확히 판단하여,
중개의뢰인과 합의를 통해 해결하는 것도 판결에 비해 적은 금액으로 분쟁을 종결하는 대안이 될 수 있습니다.
중개의뢰인의 손해배상청구에 대한 공인중개사분들의 법적 대응에 있어
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
더 궁금하신 점이 있으시면
전화상담(010-3186-7656) 또는 온라인상담게시판을 이용해주세요
감사합니다
안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다
부동산과 관련한 분쟁이 발생하는 경우
최근 공인중개사를 상대로 하여서도 소송을 제기하는 중개의뢰인들이 많아졌습니다.
그 이유는 대부분 중개의뢰인들이 중개사를 믿고 거래를 하였는데
공인중개사가 부동산 중개수수료를 지급받았음에도 그 의무를 다하지 않았다는 것인데
법원에서 공인중개사의 책임을 인정하는 사례도 늘어나고 있습니다
이 때, 매도인과 매수인이 서로 다른 공인중개사 사무실을 통해 계약을 체결하는 경우
상대방 중개의뢰인에 대하여서는 책임을 부담하지 않는다거나,
혹은 중개수수료를 지급받지 않은 경우에는 중개책임을 부담하지 않는다고
생각하시는 공인중개사분들도 있습니다.
그러나 상대방 중개의뢰인에 대해서도, 그리고 중개수수료를 지급받지 않은 경우에도
중개책임이 발생할 수 있습니다.
또한 법원은 중개인의 손해배상책임의 판단에 있어서
중개인의 주의의무 등을 비교적 엄격하게 판단하고 있기 때문에
단순히 중개인이 알지 못하였다고 해서 책임이 경감되지는 않습니다.
그러나 공인중개사의 입장에서는
적은 수수료를 받고 수십배에 이르는 손해배상금을 부담하게 되는 것이
부당하다는 생각이 들기도 합니다.
그래서 공인중개사가 손해배상등을 청구받았을 때
어떻게 대응하면 좋을지 소개하고자 합니다.
ㅁ 부동산중개업자가 중개의뢰인에 대해 부담하는 의무
법원은,
부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계로 보면서,
따라서, 민법 제681조에 의하여 중개업자가 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있고,
공인중개사법에 따라 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다고 판시하였습니다.
그리고 이러한 주의의무의 내용으로
1. 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무
2. 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항
3. 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무 등이 있다고 보았습니다.
(대법원 91다36239)
무엇보다도 최근 공인중개사에 대한 손해배상책임의 발생 근거가 되는 법령은
공인중개사법 제30조 제1항으로
공인중개사법은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 권리관계를 잘못 알려주었다거나, 거래상대방에 대한 권한 확인, 중개대상물의 현황 등을 제대로 확인하지 않고 중개행위를 하는 경우 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
ㅁ 중개수수료를 받지 않은 경우에도 손해배상책임을 부담하는지 여부
법원은,
중개수수료를 받지 않은 경우(일반적으로 매도, 매수 공인중개사가 다를때 상대방에 대하여)에는 민법상 위임계약, 공인중개사법 제25조에 따른 중개대상물의 확인, 설명의무를 부담하지는 않는다고 보았습니다.
그러나 법원은,
중개의뢰인과 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도
부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여
부동산중개업자가 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할
업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다고 보았습니다.
(대법원 2007다73511)
따라서 매도, 매수 공인중개사 사무소가 다른경우
상대방 중개의뢰인과 직접적인 관계가 없더라도
중개인으로서 주의의무를 다하지 못한다면 손해배상책임을 부담할 수 있습니다.
ㅁ 손해배상청구를 받았을 때 공인중개사의 대응방법
중개의뢰인과 공인중개사 사이의 손해배상청구 사건을 최근 자주 대리하고 있습니다.
그런데 적절히 소송에 대응하지 못한 경우
중개수수료의 약 50배 이상의 책임을 부담하게 되기도 합니다.
그런데 이러한 법원의 판례 취지를 알지 못하는 경우
많은 중개인분들이 단순히
'나는 몰랐다', '나는 중개수수료를 조금밖에 받지 않았으므로 책임이 없다.'
'중개수수료를 받지 않았으므로 상대방에 대해서는 책임이 없다.'는 등으로
책임을 전면적으로 부인하기만하고 체계적인 반박, 답변을 하지 못하는 경우가 많아서
안타까운 적이 많았습니다.
그러나 법원이 공인중개사의 손해배상책임을 인정하는 근거와 계약관계에 대한 법률관계를
잘 이해하게 되는 경우
해당 요건사실이 충족되지 않았음을 주장하거나,
주의의무를 이행한 사실 등에 관하여 면밀히 주장하여 책임을 경감 또는 면제 시키거나
혹은 필요한 경우 상황을 정확히 판단하여,
중개의뢰인과 합의를 통해 해결하는 것도 판결에 비해 적은 금액으로 분쟁을 종결하는 대안이 될 수 있습니다.
중개의뢰인의 손해배상청구에 대한 공인중개사분들의 법적 대응에 있어
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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감사합니다