안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다

최근 전세사기 사건으로 인하여 다수의 피해사례가 있는데

임대차계약(전세계약)을 체결한 이후에 

가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 기입되어 피해를 입는 사례들이 있습니다.

그러나 이러한 경우 임대차계약의 취소 또는 해제, 해지를 통해

임대차계약을 종료하고 임대차보증금 또는 계약금 등을 반환받을 수 있습니다.

아래에서 자세히 소개하겠습니다.

ㅁ 사건의 소개

A씨는 임대차계약(전세계약)을 체결하였는데,

임대차계약(전세계약)을 체결하자마자

임대차목적물인 부동산에 가압류등기, 강제경매개시결정등기가 마쳐졌습니다.

이에 임차인 A씨는 임대인 B씨에게 임대차계약(전세계약) 해지를 통보하였으나

임대인 B씨가 임대차보증금을 반환하지 않아

소송을 제기하게 되었습니다.

ㅁ 법원의 판단

1. 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고

2. 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며

3. 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는

계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다.

이에 법원은 위와 같은 유사 사안에서

• 임대차계약 특약사항에 제한물권, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 등기되어있다는 내용이 없었고

• 임대차계약 체결 직수 가압류, 경매개시결정 등기가 이루어진 것이 사정에 현저한 변경을 초래한 것으로 보이며,

• 이후에도 여러차례 다수의 경매개시결정이 기입된 사정

등을 고려하여 임차인인 A씨의 계약해지권 행사를 인정하였습니다.

(제주지방법원 2019나12, 서울중앙 18가단5062856 )

또한 법원은

임대차계약 체결 이전에 이미 경매개시결정 등이 등기되어있었던 경우에는

임대인이 임차인에 대해 이러한 사실을 고지할 의무가 있음에도 고지하지 않은 사실에 관하여

임대인의 행위를 '사기'(기망행위)로 인정한 사례도 존재합니다

(대법원 98도3263)

이렇게 임대차계약이 해지되면 임대차보증금 반환을 청구할 수 있고

임대차계약을 취소, 해지 하여 계약금을 반환받을 수도 있습니다.

그리고 향후 임대차보증금반환청구소송을 통해 승소 판결을 받게 되면

판결을 집행권원으로 하여 부동산강제경매개시신청 등도 가능하여

보증금을 반환받을 수 있는 방법이 존재합니다.

더 궁금하신 점이 있으신 경우

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감사합니다~