안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다
임대차계약이 체결될 것을 전제로 하여 권리금계약(권리양도양수계약)을 체결하였는데,
임대인의 사정 또는 임대인과 협의한 조건 등이 맞지않아서
임대차계약이 계약기간 중 중도해지 또는 무산되는 경우가 있습니다.
이 때, 권리금계약(권리양도양수계약)의 양도인으로부터 권리금을 반환받을 수 있는 방법에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 사건의 소개
1. A씨는 가게를 인수하기 위해 B씨와 권리금계약(권리양도양수계약)을 체결하고 권리금을 지급하였습니다.
2. 이후 A씨는 가게의 상가건물 소유자이자 임대인인 C씨와의 사이에 임대차계약을 체결하였고, 임대차계약 기간을 2년으로 하되 상가임대차보호법에 따라 총 10년의 임대차계약기간을 보장받을 수 있는 것으로 알았습니다.
3. 그런데 계약기간 2년이 종료되자 C씨가 계약갱신을 거절하여 A씨는 고액의 권리금을 지급하고 입주하였음에도 2년밖에 가게를 운영하지 못하게 되었습니다.
4. 이러한 상황에서 A씨가 권리금계약의 양도인 B씨와 임대인 C씨에 대해 할 수 있는 법적 조치를 알아보고자 합니다.
ㅁ 임대인 C씨에 대한 법적조치
임차인 A씨는 상가임대차보호법에 따라 B씨에게 10년간의 임대차계약 갱신을 주장할 수 있습니다.
재건축 등 정당한 임대차계약갱신거절사유에 해당한다고 하더라도,
임대인인 C씨는 구체적인 재건축 일정 등을 임차인인 A씨에게 통보할 의무가 있기 때문입니다.
그러나 만약 C씨의 갱신거절사유가 정당하다고 가정하여, A씨가 퇴거하여야 하더라도
양도인 B씨에 대해 권리금의 일부 반환 등을 청구할 수 있을 것입니다.
즉, C씨에 대해서는 금전적인 청구가 아니라 임대차계약의 유효성을 주장하는 것이 주요 쟁점이 될 것으로 생각합니다.
ㅁ 양도인 B씨에 대한 법적조치
A씨는 권리금을 지급받고 권리를 양도한 양도인 B씨에 대하여
임대차목적물을 사용하지 못한 기간 동안의 권리금 반환을 청구할 수 있습니다.
그러나 이 때,
1. 양도인 B씨가 임대차목적물의 사용기한을 보장하는 약정을 하였다는 점과
2. 임대차계약이 해지된 것에 관하여 임차인 A씨의 귀책사유가 없었다는 점을
A씨가 입증하는 것이 중요합니다.
입증방법으로는,
- 임대차이용기간에 상당하는 권리금의 액수(1년을 보장한 경우와 10년을 보장한 경우는 다를 것입니다)
- 녹취, 문자메시지, 카카오톡 등 증거
- 공인중개사의 확인서
- 기타 증거
등이 있을 것입니다.
B씨에 대해서는 임대차계약의 유효성이 아니라
임대차계약 중도 해지에 따른 금전적 청구를 하는 것이 주요쟁점이 될 것입니다.
ㅁ 법원의 판단
법원은,
권리금을 지급받고 나서 일정한 기간 이상 임대차를 유지하기로 정한 약정이 있었던 경우에
일정한 기간이 지났다면, 양도인이 권리금을 반환의무를 부담하지 않고,
임대차계약이 중도 해지되는 등 사정으로 일정한 기간 또는 보장된 기간의 이용이 불가능하였다면,
양도인이 권리금반환의무를 부담한다고 보았습니다.
(대법원 2002다25013 판결 참조)
그리고 법원은 구체적으로 반환하여야 할 권리금의 액수에 관하여,
지급 액수에 대해 이미 임대차계약을 통해 임차인이 사용한 기간과 향후 사용하지 못하게 될 기간으로 구분하여 사용한 기간을 제외한 나머지에 대한 권리금을 산정하여 반환하여야 한다고 보았습니다.
따라서 이러한 법원의 판시 취지 등을 고려하면,
A씨로서는
C씨에 대한 임대차계약의 유효성을 주장하여 10년을 보장받거나
그렇지 못한 경우에는 B씨를 상대로 하여 권리금 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
온라인상담 게시판 또는 전화상담(010-3186-7656)을 이용해주세요
감사합니다~
안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다
임대차계약이 체결될 것을 전제로 하여 권리금계약(권리양도양수계약)을 체결하였는데,
임대인의 사정 또는 임대인과 협의한 조건 등이 맞지않아서
임대차계약이 계약기간 중 중도해지 또는 무산되는 경우가 있습니다.
이 때, 권리금계약(권리양도양수계약)의 양도인으로부터 권리금을 반환받을 수 있는 방법에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 사건의 소개
1. A씨는 가게를 인수하기 위해 B씨와 권리금계약(권리양도양수계약)을 체결하고 권리금을 지급하였습니다.
2. 이후 A씨는 가게의 상가건물 소유자이자 임대인인 C씨와의 사이에 임대차계약을 체결하였고, 임대차계약 기간을 2년으로 하되 상가임대차보호법에 따라 총 10년의 임대차계약기간을 보장받을 수 있는 것으로 알았습니다.
3. 그런데 계약기간 2년이 종료되자 C씨가 계약갱신을 거절하여 A씨는 고액의 권리금을 지급하고 입주하였음에도 2년밖에 가게를 운영하지 못하게 되었습니다.
4. 이러한 상황에서 A씨가 권리금계약의 양도인 B씨와 임대인 C씨에 대해 할 수 있는 법적 조치를 알아보고자 합니다.
ㅁ 임대인 C씨에 대한 법적조치
임차인 A씨는 상가임대차보호법에 따라 B씨에게 10년간의 임대차계약 갱신을 주장할 수 있습니다.
재건축 등 정당한 임대차계약갱신거절사유에 해당한다고 하더라도,
임대인인 C씨는 구체적인 재건축 일정 등을 임차인인 A씨에게 통보할 의무가 있기 때문입니다.
그러나 만약 C씨의 갱신거절사유가 정당하다고 가정하여, A씨가 퇴거하여야 하더라도
양도인 B씨에 대해 권리금의 일부 반환 등을 청구할 수 있을 것입니다.
즉, C씨에 대해서는 금전적인 청구가 아니라 임대차계약의 유효성을 주장하는 것이 주요 쟁점이 될 것으로 생각합니다.
ㅁ 양도인 B씨에 대한 법적조치
A씨는 권리금을 지급받고 권리를 양도한 양도인 B씨에 대하여
임대차목적물을 사용하지 못한 기간 동안의 권리금 반환을 청구할 수 있습니다.
그러나 이 때,
1. 양도인 B씨가 임대차목적물의 사용기한을 보장하는 약정을 하였다는 점과
2. 임대차계약이 해지된 것에 관하여 임차인 A씨의 귀책사유가 없었다는 점을
A씨가 입증하는 것이 중요합니다.
입증방법으로는,
- 임대차이용기간에 상당하는 권리금의 액수(1년을 보장한 경우와 10년을 보장한 경우는 다를 것입니다)
- 녹취, 문자메시지, 카카오톡 등 증거
- 공인중개사의 확인서
- 기타 증거
등이 있을 것입니다.
B씨에 대해서는 임대차계약의 유효성이 아니라
임대차계약 중도 해지에 따른 금전적 청구를 하는 것이 주요쟁점이 될 것입니다.
ㅁ 법원의 판단
법원은,
권리금을 지급받고 나서 일정한 기간 이상 임대차를 유지하기로 정한 약정이 있었던 경우에
일정한 기간이 지났다면, 양도인이 권리금을 반환의무를 부담하지 않고,
임대차계약이 중도 해지되는 등 사정으로 일정한 기간 또는 보장된 기간의 이용이 불가능하였다면,
양도인이 권리금반환의무를 부담한다고 보았습니다.
(대법원 2002다25013 판결 참조)
그리고 법원은 구체적으로 반환하여야 할 권리금의 액수에 관하여,
지급 액수에 대해 이미 임대차계약을 통해 임차인이 사용한 기간과 향후 사용하지 못하게 될 기간으로 구분하여 사용한 기간을 제외한 나머지에 대한 권리금을 산정하여 반환하여야 한다고 보았습니다.
따라서 이러한 법원의 판시 취지 등을 고려하면,
A씨로서는
C씨에 대한 임대차계약의 유효성을 주장하여 10년을 보장받거나
그렇지 못한 경우에는 B씨를 상대로 하여 권리금 반환을 청구할 수 있을 것입니다.
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