안녕하세요 부산부동산변호사 신유경변호사입니다.

매도인과 매수인이 매매계약을 체결하면서 다운계약서(실제 거래가격보다 계약금액을 낮추어 계약서에 기재하여, 양도소득세 등에 있어 매도인에게 이익이 될 수 있는 계약)를 작성하기로 합의한 사례에서

매수인이 다운계약서 작성을 거절하는 경우,

매매계약의 해제가 가능한지 여부 및 손해배상책임을 누가 부담하는지 등에 대해 알아보고자 합니다.

ㅁ 사건의 소개

매도인과 매수인은 매매계약을 체결하면서

실제 매매가격보다 낮은 금액으로 거래가 이루어진 것으로 '다운계약'을 작성하기로 합의하였고,

대신 매도인이 매매가액에서 500만 원을 감액하여 주기로 하였습니다.

그런데 잔금일이 되어 매수인이 다운계약서를 작성해주지 못하겠다고 하였고,

이에 매수인이 잔금의 이행을 제공하면서 소유권이전등기를 경료해달라고 요청하였으나

매도인은 감액하여 준 500만 원을 주지 않으면 잔금을 수령할 수 없다고 잔금 수령을 거부하였습니다.

이에 매수인은 매매계약의 해제를 통지한 후,

매도인에 대하여 계약금 및 계약금 상당의 손해배상액을 구하는 내용의 소송을 제기한 사안입니다.

ㅁ 법원의 판단

2심 법원은 '다운계약서를 작성해줄 의무'를 매수인이 이행하지 않았다고 보아,

매수인 패소의 판결을 하였습니다.

그러나 대법원은 '다운계약서를 작성해줄 의무'는 매매계약의 부수적인 채무에 불과하여

다운계약서를 작성해주지 않는다고 하여 매매계약의 해제가 불가능하고

이는 손해배상 액수를 정함에 있어서 참작할 사항에 불과하다고 보았습니다.

이에 대법원의 판시 취지에 따라 파기환송되어

새로운 2심 법원은 매도인이 매수인에게 계약금 및 계약금의 50%를 손해배상금으로 매수인에게 지급하라는 판결을 선고하였습니다.

(대법원 2014다236410 판결, 대전지방법원 2015나103676 판결 참조)

ㅁ 다운계약서 작성의무 위반을 근거로 매매계약을 해제할 수 있는지

이러한 법원의 판시 취지에 따르면

매도인과 매수인 사이에 다운계약서 작성을 합의하였다가,

이후에 다운계약서를 작성해주지 않기로 하였더라도

이러한 사유만으로 매매계약을 해제할 수는 없습니다.

그리고 매수인의 입장에서는

만약 매도인이 다운계약서를 작성해주지 않는 것을 이유로

매매대금을 지급받지 않는 등 자신의 매매계약상 의무를 불이행하는 경우

매매계약을 해제하고 이에 관한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

매도인의 입장에서는 다소 불리한 판결일 수 있지만,

매매계약의 주요채무는 결국 매매대금을 지급하는 것과 소유권이전등기를 경료하여 주는 것임을 고려하면

다운계약서를 작성해주지 않는다고 하여

매매계약 자체를 해제할 수는 없다고 볼 것입니다.

매도인의 입장에서는 다운계약을 작성하는 경우,

구체적인 특약사항을 통해 자신의 입장을 방어하는 방법이 있을 것입니다.

더 궁금하신 점이 있으신 경우

홈페이지 상담게시판 또는 전화상담(010-3186-7656)을 이용해주세요

감사합니다~